BEGRIFFE AUS DER IMMOBILIENBEWERTUNG
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WAS STECKT HINTER DEN BEGRIFFEN?
Haben Sie schon einmal ein Verkehrswertgutachten gelesen? Wenn nicht, oder wenn Sie Laie auf diesem Gebiet sind, so werden Sie sehr schnell feststellen, dass so ein Gutachten in der Regel voller Begriffe steckt, deren Bedeutung sich auf den ersten Blick nicht gleich erschließt.
Wir möchten Ihnen nachfolgend einige dieser Fachbegriffe und deren Bedeutung erläutern.
ALTERSWERTMINDERUNG
Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnuntzungsdauer (§ 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV) zur Gesamtnutzungsdauerder baulichen Anlagen zu ermitteln.
Dabei ist in der Regel eine gleichmäßige Wertminderung zugrunde zu legen. Gesamtnutzungsdauer ist die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlagen.
BETRIEBSKOSTEN
Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen Anlagen laufend entstehen.
BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
Als Bewirtschaftungskosten sind die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen und sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
berücksichtigungsfähige Bewirtschaftungskosten sind:
- die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte
- Kosten für die Aufsicht
- Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung
- die Instandhaltungskosten
- das Mietausfallwagnis
- die Betriebskosten
BODENRICHTWERT
Bodenrichtwerte (§ 196 Baugesetzbuch) sind vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Bodenrichtwert ist als ein Betrag in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen.
Der Bodenrichtwert für Bauland wird i. d. R. alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag in Abhängigkeit von den Rechtsvorschriften der jeweiligen Bundesländer ermittelt.
ERTRAGSWERTVERFAHREN
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblicher erziehlbarer Erträge ermittelt.
Auf dieser Grundlage wird der Ertragswert wie folgt ermittelt:
- 1. aus dem ermittelten Bodenwert (§ 16 ImmoWertV) und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag. Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen.
- 2. aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem nach § 16 ImmoWertV ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbstständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag (§ 20 ImmoWertV) abzuzinsen ist (vereinfachtes Ertragswertverfahren).
GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG
Der Wertermittlung sind die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag (§ 3 ImmoWertV) und der Grundstückszustand am Qualitätsstichtag (§ 4) zugrunde zu legen.
Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind.
INSTANDHALTUNGSKOSTEN
Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen wärend ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
KATASTER
In einem Kataster (auch: Katasterplan oder Liegenschaftskataster) werden sämtliche Flurstücke sowie bauliche Anlagen einer Liegenschaft (räumlich abgetrennter Teil der Erdoberfläche) nach ihrer Lage, der Art ihrer Nutzung und ihrer genauen Größe beschrieben und kartographisch dargestellt.
LIEGENSCHAFTSZINSSATZ
Die Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.
Sie sind auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) zu ermitteln.
MIETAUSFALLWAGNIS
Unter Mietausfallwagnis versteht man das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, welcher zur Vermietung bestimmt ist, entsteht.
MITEIGENTUMSANTEIL
Unter einem Miteigentumsanteil (MEA) versteht man ein rechnerisches Teilstück an einem Wohnungseigentum. Wenn zum Beispiel einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses veräußert werden sollen, so legt der Eigentümer den jeweiligen Miteigentumsanteil des dann entstehenden Sondereigentums fest.
Diese Teilstücke werden sehr häufig in 1.000stel angegeben und geben den prozentualen Anteil am gesamten Grundstück und Gebäude wider.
Die Eintragung erfolgt dann im Grundbuch.
ROHERTRAG
Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erziehlbaren Erträgen.
Bei Anwendung der Ertragswertverfahrens auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ergibt sich der Rohertrag insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen.
SACHWERTVERFAHREN
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen.
Der Bodenwert und der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen ergeben zusammen den Sachwert eines Grundstücks.
TEILUNGSERKLÄRUNG
Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, welche mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen verbunden sind. In diesem Fall spricht man auch von einem so genannten Wohnungseigentum.
VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
Finden sich in dem Gebiet, in dem das zu bewertende Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.
VERKEHRSWERT
Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind eines oder mehrere der folgende Verfahren heranzuziehen:
- Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)
- Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)
- Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16)
Die Verfahren sind je nach Art des Objektes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen. Die Wahl muss begründet werden.
Z. B. wird der Wert von Einfamilienhäusern vorrangig im Sachwertverfahren ermittelt, da diese üblicher Weise eigengenutzt werden.
BILDQUELLE: [DAVID MARTYN HUGHES] © 123RF.COM
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